פסק-דין בתיק בר"ע 950/05

                                                          פ ס ק - ד י ן

1.        בהחלטתו מיום 31.5.05, הנושאת כותרת "פסק-דין חלקי", קבע בית-משפט השלום בירושלים (כב' השופט י' מילנוב), כי יש להורות על פירוק השיתוף בנכס מקרקעין המהווה דירת מגורים, והמצוי ברח' הפורצים 4 בירושלים (גוש 3007 חלקה 6 תת חלקה 9), שאליו מוצמדים גג וזכויות בנייה בו. בהחלטה נקבע, כי פירוק השיתוף יבוצע על-ידי מכירת הנכס, כאשר הוא תפוס בכל שטחו בידי המשיבה כדיירת מוגנת. 

2.        על החלטה זו ועל דחיית טענות המבקשים לפינוי המשיבה מן הנכס ולתשלום דמי שימוש ראויים על חלקם, הוגשה בקשת רשות הערעור המונחת לפנינו, שהועברה על-ידי כב' השופט ב' אוקון לדיון בפני הרכב.

3.        המשיבה והמבקשים הם הבעלים המשותפים, בחלקים שווים, של הנכס נושא תובענת הפינוי, והמשיבה מתגוררת במקום משחר נעוריה. בעלת הנכס הייתה חברת עמידר, ואבי המשיבה (או המשפחה כולה) החזיקו בנכס כדיירים מוגנים. בתחילת שנות ה-70 הוקנתה לאב האפשרות לרכוש את זכויות הבעלות. מכיוון שלאביה של המשיבה לא הייתה היכולת לשאת בתשלומי הרכישה, נרכשה הבעלות בנכס על-ידי אחיה ועל-ידי עו"ד הס, בחלקים שווים. לימים מכר עו"ד חיים הס את חלקו למבקשים ואילו אחיה של המשיבה מכר את חלקו לה. כך נוצר השיתוף בבעלות בנכס בין בעלי הדין, כאשר המשיבה ממשיכה להחזיק בדירה ולהתגורר בה, כמימים ימימה. בשנת 02' הוגשה על-ידי המבקשים התובענה אל בית-משפט השלום, להורות על פירוק השיתוף. יצוין, כי באופן פורמאלי הבעלים הרשום של הנכס היא עדיין חברת עמידר.

4.        בית-משפט השלום הורה כאמור על פירוק השיתוף. החלטתו מפורטת היטב ודנה בכל אחת ואחת מהטענות אשר הועלו על-ידי הצדדים. בראשיתם של דברים נקבע בה, כי המשיבה - המתגוררת במקום מאז שנת 48', עת משפחתה נכנסה לגור שם - מחזיקה בחלקם של המבקשים בדירה כדיירת מוגנת, זאת בין אם מכוח זכויות עצמאיות ומקוריות ובין אם כדיירת מוגנת נדחית, בהתאם לקבוע בסעיף 27 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972. בהמשך נקבע בהחלטה, כי זכויות המשיבה בנכס משתרעות על שטח הדירה כולה, למרות שמלכתחילה זכויות הדיירות המוגנת לא התייחסו לחדר אחד, שהוגדר כ"חדר סגור".

           בית המשפט דחה את טענות המבקשים לקיומה של עילת פינוי כלפי המשיבה, לו רק מן הטעם, שמלכתחילה לא הועלתה בכתב התביעה טענה בדבר פינוי של דייר מוגן מן הנכס. כך גם נדחתה תביעת המבקשים לשכר ראוי, מכיוון שנקבע כאמור כי המשיבה היא דיירת מוגנת בחלקם של המבקשים, ובחדר הנוסף, הסגור, היא מחזיקה כבעלת רשות חינם, שהוקנתה עוד בתקופת בעלותו של עו"ד הס.

           בסיומם של דברים בחן בית המשפט את הדרך הראויה להורות על פירוק השיתוף. עתירת המבקשים להורות על חלוקה בעין נדחתה, מכיוון שלא עלה בידיהם להוכיח את האפשרות הפיזית לעשות כן. גם החלופה לרישום היחידה כבית משותף נדחתה, מכיוון שלמעשה מדובר בדירה המצויה בבניין, שהוא עצמו ראוי להירשם כבית משותף. מכל מקום, קיומה של אפשרות זו אף לא הוכח. בנסיבות אלו הורה בית המשפט על מכירת הנכס, ראשית, תוך ניסיון למכירה פנימית בין השותפים, כאשר לשם כך מונה כונס נכסים, ואם הדבר לא יעלה בידיהם - על-ידי מכירה לצדדים שלישיים. עם זאת הורה בית המשפט בהחלטתו, כי מחלקם של המבקשים ינוכה לטובת המשיבה סכום של 15,000$, בשל הוצאות שבהן היא נשאה להשבחת הנכס, בעקבות סילוק משכנתא אשר רבצה על כל זכויות הבעלות בו, לאמור, גם על חלקם של המבקשים.

5.        בבקשת רשות הערעור המונחת לפנינו טוענים המבקשים, למעשה, כנגד כל המסקנות שאליהן הגיע בית-משפט קמא בהחלטתו. לטענתם, משמימש האב את זכותו כלפי חברת עמידר לרכוש את הנכס, הפך הוא לבר רשות בלבד. אמנם, מכיוון שלא היה ביכולתו לרכוש את הנכס בעצמו בוצעה העסקה בפועל על-ידי בנו ועל-ידי עו"ד הס בחלקים שווים, אך מאחר שהזכות לרכוש את הנכס הוקנתה לדייר עצמו בלבד ולא לצדדים שלישיים, יש לראותו כרוכש הראשון אשר המחה לאחר מכן את זכותו. בכך, לטענתם, בוטלה זכות הדיירות המוגנת שהתמזגה בזכויות הבעלות. בנסיבות אלו סבורים המבקשים, כי זכויות אביה המנוח של המשיבה להחזיק בדירה היו של בר-רשות בלבד, ומכאן שלמשיבה לא יכולות להיות זכויות טובות יותר מאלו של אביה המנוח.

           מוסיפים המבקשים וטוענים כנגד הקביעה החלופית, שלפיה המשיבה היא דיירת מוגנת נגזרת בחלקם בנכס, מכוח סעיף 27 לחוק הגנת הדייר. לגישתם, תנאי הסעיף הנ"ל אינם מתקיימים. כל-שכן, כאשר בת זוגו של אבי המשיבה (אמה החורגת) פינתה את הנכס לאחר שקיבלה דמי פינוי. עוד עותרים המבקשים לקבוע, כי זכויות המשיבה כדיירת מוגנת בדירה, משתרעות למרב על חלק מצומצם בלבד (חדר אחד).

           באשר לדחיית עילת הפינוי טוענים המבקשים, כי מותר היה להם להעלות טענות בנושא זה, כדי לשלול מהמשיבה את הזכות לדיירות מוגנת במסגרת הליכי פירוק השיתוף. לדידם, לא הייתה אפוא כל מניעה בפני השופט המלומד להכריע בנושא האמור. אלה הם פני הדברים גם באשר לתשלום השכר הראוי, עבור החלקים בנכס שהמשיבה עושה בהם שימוש.

           המבקשים מוסיפים וטוענים בבקשת רשות הערעור, כי הדרך הראויה להורות על פירוק השיתוף היא על-ידי חלוקה בעין, אפשרות הקיימת בפועל לגבי הנכס המשותף, זאת הן מההיבט המשפטי והן מההיבט התכנוני. לבסוף הם טוענים כנגד ניכוי סך השווה בש"ח ל-15,000$ מתוך חלקם בתמורה, שכן לטענתם המשכנתא סולקה כהסדר הלוואה שנעשה בין המשיבה ובין אחיה ובנו, ולא לשם הטבת הזכויות בנכס.